Calcolo rata mutuo con piano di ammortamento

Come usare il calcolatore

1. Inserisci importo e durata. Indica quanto vuoi chiedere alla banca e in quanti anni restituirlo, oppure scegli una delle durate più comuni, da 10 a 30 anni.
2. Inserisci il TAN dell'offerta. Lo trovi nel PIES o nel foglio informativo della banca. Se un'offerta ancora non ce l'hai, parti dal 3,60% già inserito: è il tasso medio sui nuovi mutui a tasso fisso di agosto 2026.
3. Leggi rata e piano. Rata, interessi e piano di ammortamento si aggiornano mentre scrivi. In «Opzioni avanzate» aggiungi valore dell'immobile, finalità del mutuo, reddito e spese: vedrai LTV, imposta sostitutiva, detrazione, quanto puoi chiedere e il costo totale stimato.

Come si calcola la rata del mutuo?

Quasi tutti i mutui a tasso fisso in Italia seguono l'ammortamento alla francese: la rata è la stessa dal primo all'ultimo mese e contiene una quota di capitale e una di interessi. Per il calcolo della rata del mutuo bastano tre numeri: importo, TAN e durata. La formula è quella usata dal calcolatore della Banca d'Italia e dalla funzione RATA di Excel:

In Excel o in Fogli Google lo stesso conto si scrive =RATA(2,1%/12; 240; -150000). Se il tasso fosse zero, la rata sarebbe semplicemente 150.000 / 240 = 625 €: tutto quello che paghi in più ogni mese è il costo degli interessi.

Cos'è il piano di ammortamento alla francese?

Il piano di ammortamento del mutuo è la tabella che mostra, rata per rata, quanto va a ridurre il debito, quanto paga gli interessi e quanto resta da restituire. Nell'ammortamento alla francese la rata non cambia, ma cambia la sua composizione: all'inizio paghi soprattutto interessi, perché si calcolano su un debito ancora alto; poi la quota capitale cresce e quella interessi scende.

Calcolo del piano di ammortamento, rata per rata

• Quota interessi = debito residuo × TAN / 12
• Quota capitale = rata − quota interessi
• Nuovo debito residuo = debito residuo − quota capitale

Con i valori iniziali del calcolatore (150.000 € al 3,60% per 25 anni) la prima rata da 759,00 € è composta da 450,00 € di interessi e 309,00 € di capitale. Nel primo anno paghi 5.338,20 € di interessi e il debito scende solo a 146.230,15 €; la quota capitale supera quella interessi dalla 70ª rata, nel sesto anno. Il piano completo è sotto i risultati, per anno o mese per mese, e puoi scaricarlo in CSV per aprirlo in Excel.

Meglio un mutuo a 20 o a 30 anni?

Allungare la durata abbassa la rata ma fa crescere gli interessi totali, perché il debito resta alto più a lungo. La guida della Banca d'Italia lo mostra con 150.000 € al 2,1%: in 20 anni la rata è di circa 766 € e gli interessi circa 34 mila euro; in 40 anni la rata scende a circa 462 €, ma gli interessi salgono a circa 72 mila euro.

Con il tasso medio di agosto 2026 il confronto è questo:

Passare da 20 a 30 anni fa risparmiare circa 196 € al mese, ma costa quasi 35 mila euro di interessi in più. Una durata lunga ha senso se ti serve una rata più leggera per restare entro un terzo del reddito; se la rata più alta ci sta senza problemi, la durata breve costa molto meno. Il «Confronto tra durate» sotto il calcolatore rifà questo conto con i tuoi numeri.

Quanto costa la rata di un mutuo da 100.000, 200.000 o 300.000 euro?

Ecco le rate mensili al 3,60% (tasso medio sui nuovi mutui a tasso fisso, agosto 2026) per gli importi più cercati. Se la tua offerta ha un altro TAN, inserisci importo, durata e tasso nel calcolatore.

Quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio?

Le banche guardano soprattutto due limiti. Il primo è il rapporto tra rata e reddito: per la Banca d'Italia la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito disponibile. Il secondo è il loan to value (LTV), il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile: di norma il mutuo non va oltre l'80% del valore di perizia, e per superarlo servono garanzie aggiuntive, come quella del Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap.

Nel calcolatore apri «Opzioni avanzate» e inserisci il reddito netto mensile del nucleo: vedrai il rapporto rata/reddito e il mutuo massimo con il TAN e la durata che hai scelto. Se conosci solo la RAL, ricava prima il netto con il calcolo dello stipendio netto. Per capire se la rata lascia spazio al resto del bilancio può esserti utile la regola 50/30/20. Merito creditizio, altri finanziamenti in corso e tipo di contratto di lavoro restano valutazioni della banca.

Calcolo mutuo prima casa: cosa cambia nel 2026?

Nel 2026 le novità sono due: sopra i 200.000 € di reddito le detrazioni al 19%, interessi del mutuo compresi, si riducono di 440 €; dal 3 agosto 2026 il Fondo prima casa Consap è aperto anche alle persone con disabilità grave e ai loro familiari conviventi. Resta valida fino al 31 dicembre 2027 la garanzia all'80% per le categorie prioritarie. Il resto non cambia rispetto al 2025:

• Imposta sostitutiva. La banca la trattiene quando eroga il mutuo: 0,25% dell'importo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare la prima casa, e anche per i mutui di liquidità; 2% se serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa che non è la prima. Su 150.000 € fanno 375 € oppure 3.000 €. Non si paga se il mutuo dura 18 mesi o meno.
• Detrazione degli interessi. Gli interessi passivi del mutuo per comprare l'abitazione principale si detraggono al 19% su un massimo di 4.000 € l'anno, quindi fino a 760 €. Nel tetto entrano anche gli oneri accessori: imposta sostitutiva, istruttoria, perizia e notaio per l'atto di mutuo; restano fuori l'assicurazione sulla casa e le spese di incasso rata. Con un mutuo cointestato il limite si divide: due intestatari al 50% detraggono ciascuno su 2.000 €, cioè fino a 380 €.
• Limiti per i redditi alti. Per i mutui stipulati dal 2025, con reddito complessivo oltre 75.000 € la detrazione rientra nel tetto alle detrazioni dell'articolo 16-ter del TUIR. Dal 2026, sopra i 200.000 € di reddito, le detrazioni al 19% (interessi del mutuo compresi) si riducono di 440 € (Legge di Bilancio 2026).
• Fondo prima casa Consap. Garantisce mutui fino a 250.000 € per comprare l'abitazione principale, a chi non possiede altre case e rientra nelle categorie ammesse: giovani coppie, under 36, genitori soli con figli minori, inquilini delle case popolari, famiglie numerose. La garanzia copre di norma il 50% della quota capitale e sale all'80% quando il mutuo supera l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, e l'ISEE non supera 40.000 € (45.000 o 50.000 € per le famiglie con quattro o con cinque o più figli): un regime prorogato fino al 31 dicembre 2027. Dal 3 agosto 2026 possono accedere anche le persone con disabilità grave e i loro familiari conviventi, con garanzia all'80% se l'ISEE non supera 40.000 €.
• Under 36. L'esenzione dall'imposta sostitutiva per gli under 36 valeva per gli atti firmati entro il 31 dicembre 2023, o entro il 2024 con preliminare registrato nel 2023. Nel 2026 non c'è più: anche sotto i 36 anni il calcolo usa lo 0,25%, e l'aiuto che resta è la garanzia del Fondo Consap.

Per usare il calcolatore come simulatore di mutuo prima casa, apri «Opzioni avanzate» e scegli «Acquisto della prima casa»: vedrai l'imposta sostitutiva, quanto ti versa davvero la banca e la detrazione massima del primo anno.

Che differenza c'è tra TAN e TAEG?

Il TAN (tasso annuo nominale) è il prezzo del denaro e serve a calcolare la rata. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) aggiunge le spese obbligatorie: istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni richieste, imposta sostitutiva. Per confrontare due offerte conta il TAEG del PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato che la banca deve darti prima della firma.

Due riferimenti di agosto 2026 (Banca d'Italia/BCE): il TAEG medio sui nuovi mutui per la casa, fissi e variabili insieme, era del 3,99%; il tasso medio sui nuovi mutui con tasso fisso per oltre 10 anni era del 3,60%, il valore già inserito nel calcolatore. Attenzione: i due dati riguardano insiemi di mutui diversi, quindi la differenza tra 3,99% e 3,60% non indica quanto pesano le spese.

Il calcolatore mostra anche il tasso effettivo annuo, (1 + TAN/12)^12 − 1: con il 3,60% è il 3,66%, perché gli interessi si pagano ogni mese. Non è il TAEG, perché non contiene spese. Il «costo totale stimato» delle opzioni avanzate somma interessi, imposta e le spese che inserisci, ma resta una stima: il TAEG ufficiale è quello del PIES.

La soglia d'usura

La legge fissa un tasso massimo, aggiornato ogni trimestre. Dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026 la soglia d'usura per i mutui ipotecari è del 9,65% a tasso fisso e del 9,425% a tasso variabile. La verifica si fa sul TEG (tasso effettivo globale), che comprende le spese e, come il tasso effettivo annuo, tiene conto degli interessi pagati ogni mese. Per questo la soglia del tasso fisso si supera già con un TAN di circa il 9,25%: se il TAN che inserisci, da solo e prima di qualsiasi spesa, porta il tasso effettivo annuo oltre la soglia, il calcolatore te lo segnala.

Tasso fisso o variabile: come simulare la rata?

Questo calcolatore lavora a tasso fisso: la rata che vedi resta la stessa per tutta la durata. Ad agosto 2026 il tasso medio sui nuovi mutui con tasso fisso per oltre 10 anni era del 3,60%, quello sui mutui a tasso variabile del 3,37% (Banca d'Italia/BCE).

Con il variabile la rata segue l'indice a cui è legata, di solito l'Euribor. Per una simulazione della rata del mutuo variabile, come suggerisce anche la Banca d'Italia, inserisci il debito residuo come importo, la durata residua come durata e il nuovo tasso nel campo TAN. Prova anche uno scenario con un punto o due in più, per sapere quanto margine ti serve.

Domande frequenti

Fonti

• Banca d'Italia, «Il mutuo ipotecario in parole semplici» (febbraio 2026)
• Banca d'Italia, Economia per tutti: calcolatore della rata del mutuo
• Banca d'Italia, rilevazione dei tassi soglia d'usura, comunicato del 30 settembre 2026
• Banca d'Italia, Istruzioni per la rilevazione dei tassi effettivi globali medi (luglio 2016): calcolo del TEG
• BCE/Banca d'Italia, tasso medio sui nuovi mutui con tasso fisso per più di 10 anni (periodo di determinazione iniziale del tasso; MIR, agosto 2026)
• BCE/Banca d'Italia, TAEG medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni (MIR, agosto 2026)
• BCE/Banca d'Italia, tasso medio sui nuovi mutui a tasso variabile (MIR, agosto 2026)
• Agenzia delle Entrate, Interessi passivi per mutui (agevolazioni della dichiarazione 2026)
• Agenzia delle Entrate, guida «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni» (ottobre 2025)
• DPR 601/1973, art. 18: imposta sostitutiva sui finanziamenti
• DL 220/2004, art. 2: aliquota del 2% solo per acquisto, costruzione o ristrutturazione di case diverse dalla prima
• TUIR, art. 16-ter: riordino delle detrazioni (testo vigente)
• Testo unico bancario, art. 38: credito fondiario e limite dell'80%
• Consap, Fondo di garanzia per la prima casa
• DL 73/2021, art. 64, comma 3: garanzia Consap all'80% con ISEE fino a 40.000 €

Risultati indicativi: non costituiscono consulenza né offerta di finanziamento. Il calcolo assume un tasso fisso per tutta la durata, ammortamento alla francese con rate mensili posticipate e interessi su TAN/12, senza preammortamento; le banche arrotondano ogni rata e possono contare i giorni effettivi, quindi i totali possono differire di qualche euro. Il costo totale stimato non è il TAEG, che trovi nel PIES. L'imposta sostitutiva è semplificata (2% per acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa diversa dalla prima, 0,25% negli altri casi, solo per mutui oltre 18 mesi) e non include imposte di registro, ipotecaria e catastale, IVA, notaio e agenzia. La detrazione è il massimo teorico sul primo anno di mutuo, non sull'anno solare, calcolato su interessi, imposta sostitutiva, istruttoria e perizia (non sul notaio): non considera il tetto per i redditi oltre 75.000 € (mutui dal 2025), il taglio di 440 € oltre i 200.000 €, la ripartizione tra cointestatari, i casi in cui il mutuo supera il costo dell'immobile e la detrazione diversa per costruire o ristrutturare la prima casa. L'LTV è calcolato sul valore che inserisci, non sulla perizia della banca, e la concessione del mutuo dipende dal merito creditizio. Tassi medi (agosto 2026) e soglie d'usura (IV trimestre 2026) cambiano nel tempo.